Covid e locazione commerciale: no sfratti, sì sconti

di Alessandro Mario Malnati - Contitolare Studio Legale GMV di Varese   

L’emergenza sanitaria e la chiusura generalizzata delle attività (c.d. lockdown) o di alcune di esse (es. particolari restrizioni per turismo, ristorazione, sport, entertainment) hanno reso attuale il problema della gestione dei contratti di locazione commerciale. A fronte di accordi presi fra le parti in una condizione di normalità, difatti, i conduttori che in quei locali svolgevano un’attività economica si sono visti improvvisamente, senza alcuna colpa e senza neppure poterlo prevedere, limitare in modo importante (es. chiusure anticipate o nei fine settimana), oppure impedire del tutto (lockdown totale o parziale) lo svolgimento della loro attività e, si sono quindi trovati nell’impossibilità di produrre i redditi con i quali pagare i canoni di locazione. 

Ne è nata una contrapposizione con i conduttori da una parte, che si sono trovati nell’impossibilità di utilizzare il bene e nella difficoltà a pagare un canone senza risorse, e i proprietari dall’altra parte, che pretendevano il pagamento dei canoni in forza di un contratto e della circostanza che comunque l’immobile continuava ad essere occupato. Il Governo non ha peraltro regolamentato in modo organico la questione, limitandosi a prevedere che il rispetto delle misure antiCovid debba sempre essere valutato come possibile giustificazione del mancato pagamento con possibile esclusione di decadenze e penali (art. 3 D.L. 6/2020 comma 6 bis). Sono stati poi previsti alcuni ristori sul piano fiscale, inidonei però a risolvere il problema: se manca la liquidità per pagare i canoni, non ha senso promettere un credito fiscale (scontato nel 2021, peraltro) che presuppone che il pagamento venga effettuato. Le soluzioni si sono dovute quindi ricercare da parte degli operatori del diritto e della magistratura.

Rinegoziare le condizioni 

Prescindendo, a seconda dei casi e delle situazioni, dal ricorso agli istituti dell’impossibilità (totale o parziale) sopravvenuta, dell’eccessiva onerosità sopravvenuta e del recesso per gravi motivi - istituti ugualmente applicabili al caso che qui interessa - la giurisprudenza si è generalmente attestata su soluzioni che consentono di “ripristinare” l’equilibrio fra l’interesse delle parti. Bisogna infatti considerare che il contratto è l’accordo fra due parti che, fatte le dovute valutazioni, hanno reciprocamente preso degli impegni: il conduttore ha preso l’impegno di pagare un canone che ritiene equo rispetto al beneficio che può derivargli dall’uso dell’immobile, il locatore si impegna a ritenere equo quel canone, che corrisponde al giusto corrispettivo per l’uso di una sua proprietà, secondo il suo valore di mercato.I giudici, applicando lo strumento previsto in via generale dall’art. 1374 cod. civile, hanno ritenuto che, a fronte di una situazione straordinaria ed imprevedibile quale una pandemia e della circostanza che né il locatore né il conduttore ne sono responsabili, appaia equo rideterminare le condizioni del contratto di locazione, sia per rispetto del principio costituzionale di solidarietà (anche in campo economico), sia, a voler ben guardare, a tutela degli stessi interessi delle parti, che, soprattutto in una situazione così incerta, hanno entrambe interesse a conservare il contratto.

No sfratti, sì sconti

La soluzione prescelta dalla giurisprudenza è, quindi, orientata verso un generale rigetto della domande di sfratto per morosità e contestualmente al riconoscimento di uno “sconto” sul canone relativamente alle mensilità di chiusura obbligatoria dell’esercizio commerciale, nonché per il periodo successivo, esteso talvolta fino alla metà del 2021, per la prevedibile dilatazione nel tempo degli effetti negativi dell’attuale situazione. Va però rimarcato che non sono mancate isolate pronunce in senso difforme.

Accordi stragiudiziali

Risulta quindi allo stato fortemente auspicabile che conduttori e locatori raggiungano accordi stragiudiziali per regolare la questione autonomamente, prescindendo per quanto possibile dall’intervento del giudice (che comporta in ogni caso un aggravio di spese). L’accordo dovrà essere determinato e formalizzato rispettando precisi requisiti affinché sia valido anche ai fini fiscali: per concluderlo è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti qualificati per evitare di incorrere in sanzioni o pagamenti in eccesso di imposte.